Инвестируем в REITs Американского рынка или инвестирование по-русски

Что такое REITs? — это вид бизнеса компаний, которые за счет коллективных инвестиций покупают недвижимое имущество, управляет им или занимается застройкой, а также инвестирует в долговые бумаги, которые выпускают управляющие компании либо застройщики.

Рассмотрим Российский пример REITs — Московский международный деловой центр «Москва-Сити». В рамках ММДЦ «Москва-Сити» создаётся зона деловой активности, которая объединит бизнес, апартаменты проживания и досуг. Управляющей компанией по созданию и развитию всего проекта ММДЦ «Москва-Сити» выступает ОАО «Сити», а техническим заказчиком и представителем города Москвы в распоряжении государственным имуществом Центрального ядра ММДЦ «Москва-Сити» выступает ГУП «Центр-Сити».

Организация этого бизнеса в России такова, что любой человек не может стать частичным собственником этого предприятия, которое может приносить немалый доход, поэтому в статье будет рассмотрен Американский рынок, который позволяет стать владельцем части бизнеса по цене чашки кофе.

Да, Российский инвестор может участвовать в Закрытых ПИФах на недвижимость, подумают многие, но стоит учитывать высокие комиссие за управление, которые могут достигать 5%, что является нонсенсом для американского рынка. Не стоит забывать и про ликвидность: купить и продать акции на фондовом рынке можно практически в любую секунду, а процесс выхода из ЗПИФа может занимать период вплоть до нескольких лет.

Опять же, срок окупаемости у Российских Закрытых ПИФов составляет около 3-5 лет, за такой временной промежуток времени в новостных заголовках Вы можете найти достаточное количество обанкротившихся компаний как застройщиков, подрядчиков так и управляющих компаний. Даже если некоторые позиции по компаниям REITs начнут приносить убытки, Вы всегда можете зафиксировать его и остаться с большей частью Вашего капитала, а не потерять все вложения, как в случае с ЗПИФ. Также Рынок позволяет диверсифицировать Ваш портфель, а также заработать на падении некоторых компаний.

Не стоит забывать и о реальности, постоянное санкционное давление на российский рынок еще ни одному легальному бизнесу не принесла серьезной выгоды, а напротив: повышение налогов, сборов приводит компании все к более низкой рентабельности, снижению прибыли.

В данной статье будет рассмотрен рынок REITs Северной Америки на предмет перспектив долгосрочного пассивного инвестирования. Анализ отрасли будет проведен по секторам: жилищные девелоперы, офисные арендодатели и промышленные арендодатели. Важное замечание: в статье не будут рассмотрены REITs здравоохранения и ипотечные (компании, которые инвестируют в ипотечные долговые бумаги).

Определим положительные и отрицательные триггеры отрасли:

Рост ставки ФРС не погубит отрасль REITs

1. Даже если Федеральная Резервная Служба США продлит повышение процентных ставок в 2019 году и как следствие мы увидим рост доходностей Treasures, то схожая ситуация на рынке в ноябре показывает, что компании REITs могут показывать нейтральную, а в некоторых случаях и положительную динамику котировок.

Сравнение доходности Reit по индексу с доходностью 10 летних Treasury

Рисунок 1. Сравнение доходности Reit по индексу с доходностью 10 летних Treasury

Мультипликаторы REITs за 2018 год стали только выше.

2. Цены на акции упали в начале года, а затем восстановились в конце 3-го и в начале 4-й квартал, но в целом за год они практически не изменились, что помогло сохранить мультипликаторы на высоком уровне, несмотря на снижение разрыва между индексом североамериканских компаний REITs и индексом S&P. Соотношение между ценами акций REITs и доходностью 10-летних казначейских облигаций, возможно, нарушилось, поскольку последние достигли 3% и не смогли значительно подняться выше этого уровня. REITs выросли на 9% с 24 апреля, когда 10-летняя доходность впервые превысила 3%-ный порог. Это резкое изменение обратной зависимости между акциями REITs и 10-летней доходностью, которая обычно существует с 2013 года. Необходимо отметить то, что за ноябрь индекс REITs превысил индекс S&P, когда 10-летняя доходность treasures упала примерно на 15 б.п., опустившись ниже 3% впервые с середины сентября.

Ключи роста — рост цен за арендную плату и стабильный рост занятости имеющихся площадей.

3. Рост чистого операционного дохода REITs в 2019 году в большей степени будет зависеть от их способности повышать стоимость арендной платы, чем от занятости площадей. В последние годы REITs во многих секторах недвижимости подняли уровень занятости площадей, жертвуя при этом арендной платой. В 2019 году REITs могут в большей степени быть способными повысить ставку арендной платы, после того как в 2018 году большинство секторов, кроме промышленного, имели ограниченное влияние на ценообразование.

Перспективы роста чистого операционного дохода на промышленных объектах выше, чем у остальных типов объектов.

4. Рост чистой операционной прибыли промышленных предприятий REITs держался в пределах 5,4-5,6% в период с начала по 3 квартал 2018 и было в среднем более высоким по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, поскольку показатель снизился почти с 6% в 1 квартале до минимального значения около 4% в 4 квартале 2017. Рост арендной платы стимулирует рост чистой операционной прибыли, и эта тенденция, вероятно, сохранится в 2019 году, поскольку не остается возможностей для дальнейшего улучшения заполняемости площадей. Заполняемость складских помещений выросла на 50 б.п. последовательно и на 60 б.п. в течение года до 96,8% в 3 квартале. Prologis, крупнейший промышленный REIT с глобальным портфелем более 771 млн. Кв. Футов, ожидает, что чистый эффективный рост арендной платы будет оставаться на высоком уровне в 2019 году после того, как он вырос на 30% в США в 3 квартале 2018 года. Prologis ожидает, что в 2018 году уровень чистой операционной прибыли в отрасли вырастет на 4,7-5,2%, что превышает его долгосрочную цель на 4-5% и выше прогнозов Duke Realty (4,2-4,8%) и Liberty Property (3,5-4%).

Сравнение роста чистого операционного дохода всех Reits с промышленными.

Рисунок 1. Сравнение роста чистого операционного дохода всех Reits с промышленными

Спрос на офисные помещения обеспечивает новые возможности роста отрасли

5. Спрос на офисные помещения вызвал волну нового строительства, которое продлится до 2019 года, особенно на побережьях. На Западном побережье потребность в офисных площадях для средств массовой информации, технологий и биологических наук идет в ногу с предложением, что позволяет арендодателям поддерживать значительный рост стоимости арендной платы. Сан-Франциско, который планирует ввести в эксплуатацию рекордное количество новых офисных помещений в 2018 году, а затем будет снижать это количество в 2019 году, свидетельствует о долгосрочном замедлении темпов введения в эксплуатацию новых площадей. Это связано с тем, что такие девелоперы как Boston Properties и Kilroy Realty, будут открывать все меньше новых объектов.

С другой стороны, спрос в Нью-Йорке в 2019 году вряд ли будет идти в ногу с новым предложением, которое, как ожидается, почти удвоится с 2018 года. Эта динамика, вызванная строительным бумом на западной стороне Манхэттена. Вероятно, этот факт потребует от арендодателей умеренного роста арендной платы, чтобы препятствовать тому, чтобы уровень пустующих площадей был на высоком уровне.

Жилищные девелоперы будут строить меньше

6. Жилищные девелоперы REIT сохранили свои возможности развития практически без изменений в течение 2018 года, но на уровнях значительно ниже максимумов 2015 года. В связи с продолжающимся сокращением объемов продаж в 2019 году ожидается сокращение объемов запуска нового строительства. Расходы на строительство резко возросли в связи с ростом затрат на рабочую силу, ростом цен на землю и на материалы. Это компенсировалось ростом арендной платы, темп которого замедлился из-за избыточного предложения и снизил доходность. Большинство жилищных REITs сократили пул проектов в 2018 году. Camden Property Trust, который сосредоточил свое портфолио в южных регионах, является исключением. Его портфель проектов расширился, и REIT планирует увеличить количество новых проектов в 2019.

Банкротство Sears дает розничным REIT возможность повысить арендную плату.

7. Sears планирует закрыть еще 142 убыточных магазина к концу года, в дополнение к ранее объявленным, после подачи заявки на банкротство с целью реорганизации. Закрытие якорного магазина может создать новые возможности перепланировки для розничных REIT в то время, как возможность расширение портфеля остается ограниченным. REIT гипермаркетов Simon Property Group, Macerich и Taubman лучше всего подходят для этой ситуации, учитывая, что у них есть спрос для высвобождающихся площадей — крупные проекты по перепланировке или уплотнению (с добавлением не розничных арендаторов, таких как гостиницы или офисы). Обратная ситуация REIT торговых центров с более низким качеством. Они могут столкнуться с проблемой при сдаче помещений, в случае одновременного закрытия всех магазинов Sears, из-за более низкого спроса. REIT розничной торговли могут опираться на временных арендаторов, чтобы заполнить пустующие площади, так как планы перепланировки для этих площадей подготовлены.

8. Высококлассовый торговый центр REIT Simon Property Group, Macerich и Taubman работают над восстановлением контроля над магазинами Sears в своих торговых центрах, чтобы вновь сдать их в аренду арендаторам с более высоким спросом за более выгодную арендную плату.Это может привести к временному простою площадей, поэтому для торговых центров REIT, вероятно, не идеально сразу получить доступ к большому количеству магазинов Sears, но возможность значительно повысить арендную плату и улучшить трафик покупателей, кажется, того стоит. Эти три арендодателя могут увеличить NOI (Net operation income) в одном магазине примерно на 3-4% во 2-м полугодии, ему способствует повторной арендой ранее освобожденных площадей. Владельцы REIT самых продуктивных торговых центров в США, в том числе Taubman, Macerich и Simon Property Group, в большей степени способны выдержать простой созданную Sears или других универмагов, чем владельцы торговых центров B- и C-класса.

9. Simon Property Group разбивает большие, свободные якорные магазины на несколько площадей, что помогает привлечь больше покупателей в свои торговые центры и повысить арендную плату за единицу площади. Чтобы сдать в аренду свои существующие офисы Sears, Simon продолжит развивать широкий спектр арендаторов — от бакалейных лавок и ресторанов до спортивных залов и магазинов спортивных товаров. Simon открыл более 8 миллионов квадратных футов пространства в четырех кварталах, закончившихся в 3 квартале, в среднем арендная плата составляла 62,33 доллара за квадратный фут, что почти на 14% выше ставок с истекшим сроком годности. Распределение арендной платы в местах расположения Sears, шире, чем среднее значение, поскольку якорные универмаги обычно платят очень низкую арендную плату за квадратный фут. Аренда якорного магазина Simon колеблется от 4 до чуть менее 10 долларов за квадратный фут.

Инвестиционные умозаключения:

После анализа всех “за” и “против” в отрасли определим основные критерии потенциально растущих и угасающих типов REITs. Они будут определены тезисно, обоснование и логическую цепочку можно прочитать в разделе статьи: “Триггеры роста или падения отрасли”.

Будут расти компании, которые соответствуют следующим критериям:

  • Большую часть активов составляет торговые площади класса “А”
  • В управлении которых офисные здания
  • В управлении которых промышленные здания
  • Низкий уровень долговой нагрузки

Будут падать компании, которые соответствуют следующим критериям:

  • Большую часть активов составляют торговые площади классов “В,С”
  • В активах большое количество жилищных девелоперов
  • Высокий уровень долговой нагрузки

Отдельное внимание обратим на 7 пункт раздела: “Триггеры роста или падения отрасли”. В связи с выше описанной капитуляцией розничной сети магазинов Sears, опишем перспективы роста рынка по подробнее:

  • В связи с большим количеством освобождающихся площадей различного класса арендодатели моллов имеют возможность повысить свою выручку за счет более высокой арендной платы с новых арендаторов. 27% арендуемых площадей 5 основными якорными арендаторами приносили только 1% выручки из-за низких тарифных ставок для этих сетей.
  • Инновационные супермаркеты Amazon Go уже проходят бета тестирование и в скором времени для гиганта понадобится большое количество площадей для масштабирования этого бизнеса.
  • Также оздоровление бизнес среды REITs типа молл за счет Sears может дать толчок развития других более мелких сетей как продуктового ритейла, так и бывших конкурентов Sears — не продуктового ритейла, что повысит арендные платежи REITs.

В скором времени будет сформирован портфель по отрасли REIT и представлен действующим клиентам S&Partners.